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住戶佔用法定空地 這2種情況不違法
北市鼎泰豐忠孝店也曾用花圃佔用社區法定空地而挨告。資料照片
016年11月24日00:00
讀者JEFF問：
我在4年前買入現在住的房子，是一棟五層樓的公寓，沒有管委會，前屋主曾說有一法定空地可以停車，我搬入後，樓上住戶卻宣稱空地是當初建商讓他們約定專用，但他們拿不出任何文件證明，就對外出租收益。這塊法定空地座落大樓基地範圍，應屬區分所有權人，請問是否可告侵權並追討不法所得？
律師溫令行答：
公寓大廈建築基地之法定空地是屬於全體區分所有權人所共有，特定區分所有權人占用是不對的，但有兩個例外：就法定空地約定專用、或成立分管契約。
其中約定專用部分：司法實務上認為法定空地非屬「公寓大廈本身所占之地面」，所以可在不違反《公寓大廈管理條例》第7條其他各款強制不得約定專用之規定下，約定為專用。約定專用必須經區分所有權人會議決議通過，將約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體記載在公寓大廈的規約中。
而分管契約部分：分管契約與約定專用不同，不需要記載在規約中，但是必須經過全體共有人的同意。同意不一定要書面，明示或默示的同意都可以，並可將分管契約登記於地政專簿，以產生拘束後手的效立。
所以讀者可以去査一下大樓的規約，看看法定空地究竟有沒有被約定樓上的住戶專用；如果沒有，可以了解一下有沒有分管契約的存在(比方說長時間由樓上住戶占有使用法定空地，而且大家都沒意見，默示同意他使用)。
另外，讀者自己買房子的時候如果不知道這個情形，而且分管契約也沒有經過登記，讀者仍然可以主張不受到分管契約的拘束，排除樓上住戶對法定空地的使用並請求依讀者應有部份比例計算的賠償。（鄧玉瑩／採訪整理）
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